​内蒙古“能源老板”杀入房地产？神秘富豪 41 亿收购陆家嘴豪华江景公寓，一买

内蒙古“能源老板”杀入房地产？神秘富豪 41 亿收购陆家嘴豪华江景公寓，一买就是三栋楼

本文来源：时代周报 作者：钟黛

图片来源：图虫

内蒙古 " 能源老板 " 再度出手搅动上海滩风云，将陆家嘴滨江豪华公寓收入囊中。

近日，大悦城（000031.SZ）公告，旗下上海鹏利置业发展有限公司（简称 " 鹏利置业 "）100% 股权转让工商变更登记手续已办理完毕，买方上海邕鹏实业有限公司（简称 " 邕鹏实业 "）已支付全部交易价款 41.42 亿元。

鹏利置业的主要资产包括中粮海景壹号的 5 号、6 号、7 号楼。中粮海景壹号为上海著名豪宅项目，毗邻汤臣一品，部分楼栋距离黄浦江仅约 100 米，可以无遮挡直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。

2003 年，大悦城拿下项目所在地块，土地用途为住宅用地，合共开发六栋楼，其中三栋楼陆续对外销售，而 5 号、6 号、7 号楼则作为酒店式公寓进行出租经营，大悦城已持有 15 年之久。

中粮海景壹号见证了房价的 " 红利时代 "。2022 年 3 月，三盛宏业董事长陈建铭一套近 600 平方米的房子被法拍，成交总价为 1.779 亿元，折合单价约 30 万元 / 平方米。2023 年 5 月，小区内一套 390 平方米的二手房以 1.52 亿元的总价成交，折合单价高达 39 万元 / 平方米。

天眼查显示，此次出手的买方邕鹏实业，由余虹泽和刘彦操分别持有 70% 及 30% 股份，两人同时也是内蒙古多家能源公司的关联方。

陆家嘴豪华江景公寓易主

黄浦江流翻涌不息，江畔拔地而起的摩天大楼，被视为财富和地位的高度象征。

中粮海景壹号此次整售的三栋楼，合共有 185 套房源，主力面积为 210 平方米至 345 平方米，建筑面积合计 4.92 万平方米。截至评估基准日，上述房源已经基本对外出租，租期均为一年以内短租约，平均租金为 8.5 元 / 天 · 平方米（含税）。

也就是说，一套房源一天的租金约为 1785 元至 2933 元，一年的租金约为 65 万元至 107 万元。

尽管租金不菲，豪华公寓的盈利效应却不强。时代财经梳理公告发现，鹏利置业已连续两年陷入亏损，今年一季度则由亏转盈。

2021 年、2022 年和 2023 年一季度，鹏利置业的营业收入分别为 2.52 亿元、2.36 亿元和 4480 万元，净利润分别为 -5679.67 万元、-9899.68 万元和 2.48 亿元。

管理费用或为影响鹏利置业盈利的因素之一。2021 年、2022 年和 2023 年一季度，该项费用分别为 4239 万元、4225 万元和 1240 万元。

此外，鹏利置业对合联营企业的投资收益于过往两年亏了 1.27 亿元和 1.51 亿元。今年一季度，其将长期股权投资系数转让，当期录得投资收益 1.63 亿元，这是其扭亏为盈的关键。

（图片说明：鹏利置业 2022 年对联营、合营企业的投资情况，来源于鹏利置业 2022 年度审计报告）

大悦城此次的交易选用资产基础法评估。鹏利置业股东全部权益账面值为 7.32 亿元，评估值为 41.42 亿元，增值率 465.13%；其中，总资产账面值为 11.53 亿元，评估值为 45.63 亿元，增值率 295.57%；总负债账面值为 4.20 亿元，评估值为 4.20 亿元，无增减值。

资产增值主要由投资性房地产造成，该项的账面价值为 5.86 亿元，评估值 39.94 亿元，增值率为 581.41%，增值原因包括其建成时间以及土地使用权取得时间较早，而目前房地产收益价值远高于原始取得成本。

经粗略计算，此次交易的均价约为 8.42 万元 / 平方米，而该项目二手房的挂牌价约为 30 万元 / 平方米，两者形成鲜明价差。不过，散售的时间和进度难以预期，需付出更多税费。对于大悦城而言，整栋出售可一次性回笼资金，优化资产结构。

最近，大悦城还将北京昆庭资产管理有限公司 100% 股权及债权以 42.56 亿元卖给了中邮人寿保险股份有限公司，标的公司的主要资产为北京中粮 · 置地广场。

与此同时，大悦城择机补充高质量宅地。2023 年 9 月，大悦城旗下大悦城地产（00207.HK）公告称，通过上海联交所以 11.96 亿元底价竞得上海市虹口区北外滩 116 地块，折合楼面地价 94437 元 / 平方米。

" 能源老板 " 收购上海不动产

买方的背景亦引发诸多遐想。天眼查显示，邕鹏实业的实控人余虹泽，同时于内蒙古明满能源有限责任公司担任法定代表人，于准格尔旗明满能源有限公司和鄂尔多斯市东胜区圣陆商贸有限公司担任股东，还于多家能源、商贸、私募基金管理公司担任高管。

而刘彦操则于鄂尔多斯多家金融资产管理、股权投资、煤炭能源、供应链管理公司担任法定代表人，于多家投资管理、企业管理、信息技术咨询公司担任股东。

据第一太平戴维斯，今年第三季度，上海甲级写字楼、高端服务式公寓的净回报率分别为 3.5%-4.75%、3.5%-4.0%。据仲量联行，今年第三季度，上海不动产大宗交易的买家趋于多元化，投资型买家占比 64%。

近两年，内蒙古的 " 能源老板 " 们已多次出手收购上海不动产。2022 年 5 月，鄂尔多斯（600295.SH）公告，拟斥资 27 亿元收购上海苏河湾中心 3、4 号写字楼。

具体而言，鄂尔多斯拟出资约 13.45 亿元购买苏河湾中心 3 号、4 号物业 1 至 14 层及其地下车位，用于品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、品牌设计创意工作室、新零售商业运营、国际业务拓展、资本运营等办公和综合服务。

而其子公司内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司拟出资约 13.29 亿元购买 3 号物业 15-23 层，用于电冶集团能源研究院、工业公司技术研究、科研创业工作室、营销平台和国际业务拓展和技术交流等。

此次交易的卖方为华合地产，由 " 赌王 " 之女何超琼担任法人的上海潼信投资有限公司和华润置地（上海）有限公司分别持股 50%。

此外，内蒙古汇能煤电集团也于以约 62 亿元拿下静安区域的大悦商务中心。

资料显示，内蒙古汇能煤电集团有限公司成立于 2001 年，所属分公司、子公司 60 家，总资产 928 亿元，员工近万人，是以煤炭、电力、化工为主业，集物流、金融、地产、路桥、水务等产业于一体的大型股份制企业，公司已形成 4500 万吨煤炭、153 万千瓦电力、16 亿立方米煤制气及液化生产能力。

2021 年，该集团实现营业收入 361.39 亿元，上缴各项税费 76.83 亿元，在 2021 年中国煤炭企业 50 强排名中，位居营业收入第 33 位，产量第 19 位，纳税第 14 位。