​北京链家下调中介费率，买方佣金负担最高降六成？

北京链家下调中介费率，买方佣金负担最高降六成？

「核心提示」

北京链接下调中介费率：中介费买卖双方各收 1%，总费率由 2.7% 下调至 2%。诸多迹象都表明，北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢昀

9 月 25 日晚，北京链家将要下调中介费率的消息悄悄在市场中流传，不少房产大 V 都开始建议买家再等等，等全新的中介费率落地再签约。

落地比想象中更快，26 日一早，就有链家中介人员收到了公司方面的通知：中介费买卖双方各收 1%，总费率由 2.7% 下调至 2%，立即执行，但不公开宣传。

这也就意味着，北京二手房的买家从之前最高负担 2.7% 的中介费，到如今可能只需要承担 1%，佣金负担降幅超过六成。

其他中介公司方面，似乎还未接到立刻下调中介费的通知，但有其他平台的中介告诉《豹变》：大概也要下调，可我们现在优惠完也就只有 2%。

包括此次中介费率下调在内的诸多迹象都表明，北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

博弈开始了

" 交了中介费还没网签，该怎么办？" 社交平台上，有人发文。

在北京的二手房交易流程中，一般中介费会在双方面谈完成签约后，即由买家付给中介服务机构，属于较先付的那一笔钱，随后中介会协助进行网签、贷款、缴税过户等流程。

链家，作为北京二手房交易市场的龙头老大，一直是人们口中的 " 绿中介 "，以服务专业、能力强、房源多著称，但是高达 2.7% 的中介费，也让买家苦其久已。

500 万成交的房子，按照 2.7% 的中介费，买家需要额外支付 13.5 万元中介费，链家对于连环单可以最低优惠至 2.35%。即便如此，对于买家来说，房屋总价越高，需要额外付出的中介费越高，而收获的服务并不会提升更多。

2023 年 5 月，住建部、市场监管总局联合发文，希望规范房地产经纪服务，明确指出 " 房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用 "" 引导由交易双方共同承担经纪服务费用 " 等。

此次链家北京将总费率由 2.7% 下调至 2%，买卖双方各承担 1%，正是对政策的回应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来，存量时代下 " 卖一买一 " 的换房需求突出，刚需也逐步转向购买存量房，房地产交易周期拉长，摩擦在增大，迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。

不过，正处在买卖交易中的双方，成了最先博弈的那批人。

刚刚经历了成交的买家，只剩情绪波动：" 可惜我变成大怨种了 "。得知中介费率下调的阿甘对《豹变》说。他在 8 月购入了一套望京的房子，当时中介费还全额由买家承担。

如果按照总房款 800 万计算，原本 2.7% 的中介费率全部由买家承担，也就是要支付 21.6 万元；而现在买家只需要负担 1%，也就是 8 万元。作为买家来说，可以省 13.6 万元，这不是一笔小费用。

天平的另一端，站着大惊失色的卖家。

9 月初，北京落地 " 认房不认贷 " 政策，一波置换需求得以释放，二手房挂牌量显著增加，中介带看量和成交也开始扭转之前局面。晓阑想趁此机会卖掉小房子，换个大的。房子正挂着，中介费率下调的消息随之而来，虽然总体费用下调，但原本不用承担任何费用的卖家如今却要负担一半。这让晓阑难以接受：买房的时候全额出了中介费，现在卖又要承担？她决定把这一部分费用转移到房价里。

晓阑的做法符合多数中介对业主行为的预期。李宇嘉表示，能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。当前，市场竞争态势和过去完全不同，如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。

" 认房不认贷 " 的政策释放后，人们对于楼市未来走向的看法呈现两级分化，这些体现到二手房的报价中，一位中介对《豹变》表示，有的业主心理预期走高，涨价或者缩小了议价空间；有些业主着急变现，也会降价；还有不少挂出来是看看情况，想根据自己看中的房子报价，来定自己的价格。

搬来北京的沫沫看房很久，对中关村一带的小区和房子已经相当熟悉。她看中的一套房子，去年挂 760 万元，今年降到 660 万元，业主同意面谈。9 月初，政策落地，业主坐地起价，要到 700 万，理由是 " 要买的房子也涨了 "。

这次中介费率调整，让沫沫决定开始重新看房。" 我之前真不愿意出那十几万的中介费，现在一个点，几万块，他们（链家）房源多，我还是愿意的。" 她很清楚卖家可能把中介费加进总价，但并不十分担心：" 现在的情况根本不是考虑卖方，而是有没有人买的问题。"

链家一直采取的是 ACN 网络模式，即成交链条上的每个人，比如带看的中介、成交的中介等等，都能按照中介费的总价分成。在北京链家做了 10 年房产中介的南南告诉《豹变》，目前后端的分成比例没有变化，只是因为中介费总价减少，每个人分到的钱都会变少。

其他中介会跟牌吗？

在北京链家下发买卖双方各 1 个点的中介费率政策之前，二手房交易中的主体们，因为中介费之困也是各展神通。

今年小阳春之后，市场再度冷清，北京链家为了刺激成交，会给一些非 " 连环单 " 客户申请公司能给的最低费率，即连环单中介费率 2.35%。

还有一些买家，选择在链家看房，但是利用中介费率更低的其他平台进行成交。不分做房产交易咨询的自媒体大 V 们，也会顺带提供一些中介服务，比如帮买家找费率更低的中介成交。更有买卖双方开始尝试自行交易。

在双向中介费率落地前，自主成交的主要推动者是买家，比如沫沫。但 " 一个巴掌拍不响 "，原本不需要出中介费的卖家没有意愿参与。现在，情况开始发生变化，有人认为：" 都出一个点，不如都不出。"

中介费全部由买家承担的规则，其实原本仅有包括北京在内的少数城市在实施。大连、成都等城市，已经双边收费超过十年；广州、深圳、上海等城市近年来实施了双边收费。

沫沫刚刚卖掉杭州的房子，同样是买卖双方各付 1% 的中介费。中介费率的背后，很直观地反映着市场趋势：多年来始终处于强势地位的北京卖家，或许也需要开始逐渐接受买方市场的到来。

今年上半年，包括链家、我爱我家在内的诸多北京中介，其实已经开始推动买卖双方都付中介费，但效果始终不理想。来自这两家的经纪人告诉《豹变》：卖家也付中介费的成交，听说过，但没见过。除非卖家特别急，不然几乎不可能。

这次链家做出硬性调整，被外界认为是 " 割肉 "。消息一出，港股公司贝壳股价大跌。" 壮举 " 背后，其实是北京链家的成交困境。

刚刚过去的 8 月，北京住建委成交信息显示，链家方面签约套数为 4956 套，而全北京的存量房总签约套数为 12603 套，成交占比 39.32%。此前有房产自媒体报道，2023 年初至今，链家在北京的市占率始终没有超过 40%。而北京，其实是链家的大本营。

看似 " 做了大怨种 " 的阿甘并不是没有其他选择，他最初找的中介是麦田，中介费率只要 1.5%，但服务不能令他满意，之后又选了链家。

焦虑的优等生出手了，不少市场人士预测，我爱我家、麦田等经纪公司也会跟上。

有我爱我家经纪人告诉《豹变》，目前公司还未发布降中介费的通知，" 但估计快了 "。其同时表示，现在的市场环境下，我爱我家的中介费在优惠后已经低至 2%，只是没有均匀分布到买卖双方头上。对经纪人来说，中介费再低，可能会更为难。社交平台上，有除链家外的中介感叹：" 再降，真的没什么好做了。"

（应受访者要求，文中均为化名）