​政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理

政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理

财联社 10 月 5 日讯（编辑 宣林）继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行货币政策委员会于 9 月 25 日例会提出加大对 " 平急两用 " 公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。

今年以来中央高级别会议多次提及城中村改造问题，国盛证券何亚轩等人在 9 月 27 日的研报中表示，在当前经济下行压力较大背景下，城中村改造有望成为稳增长、稳地产重要抓手，战略意义凸显。天风证券鲍荣富等人在 9 月 17 日的研报中表示，城中村改造主要聚焦于 21 个超大和特大城市，从区位来讲，类似于优质的房屋供给，因此从需求和供给两端对于地产后周期时代都是重要的利好。

国盛证券熊园等人在 9 月 20 日的研报中表示，21 个超大特大城市中已公布城中村改造规划的有 6 个，年均实施改造项目约 49 个，简单对应21 城年均项目数约 1034 个左右；按照广州、青岛的投资强度测算，单个城中村改造项目的投资规模约为 5 亿元，则 21 城合计约 5067 亿元 / 年。考虑到 21 城以外的部分大城市（如合肥）也会开展改造，全国整体投资规模可能 0.5-1 万亿元 / 年。

中银证券夏亦丰等人在 9 月 6 日的研报中指出，城中村改造要经过规划、前期土地开发整理、土地收储、建设四大阶段。从市场实践看来，普遍存在土地变性、利益关系与产权复杂、清产清资、资金筹措困难、市场主体参与积极性不高等难点。因此改造是长期而渐进的过程，单个项目 7-8 年，整个城市周期会更长，以上海为例，预计需要 19 年（2014-2032 年）。

从改造主体在前期土地征收环节的话语权高低来看，目前我国城中村改造模式可分为政府主导、开发商主导、村企合作三大类。政府主导模式的核心优势在于项目推进效率高，前期土地整理周期短，采取该模式的代表性城市包括杭州、上海、济南、长沙等。开发商主导模式的核心在于开发商能够顺利拿地，并在更新改造过程中通过容积率的突破来平衡投入，深圳、珠海主要采取该模式，其优势在于政府前期无需投入，不受财政资金限制，劣势在于开发商以商业利益最大化为目标，可能忽略城市全局规划目标。

按土地开发模式分类，我国城中村改造主要有一二级联动和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二级联动模式，即允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利，优势在于一二级资源嫁接，节省成本，增厚综合利润空间。广州和杭州主要采用做地模式，即一级开发后土地必须收储，进行招拍挂后才能进入二级开发，一、二级市场是分开的。做地模式可以缓解资金压力，也有利于内部充分竞争，更加高效。

夏亦丰等人表示，城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。建议优先关注在超大特大城市有城市更新业务布局的房企如中华企业、光明地产、招商蛇口、华润置地、中交地产、越秀地产、城建发展、天健集团、绿城中国。

何亚轩等人从设计规划、开发施工、检测评估、装饰装修四个方面推荐标的。地块规划及建筑设计方面重点推荐深圳房建设计龙头华阳国际、上海建筑设计龙头华建集团、城市规划龙头蕾奥规划等；建筑央国企在城市综合开发建设中具备领先优势和丰富经验，预计是此轮城改主要实施方，重点推荐区位优势显著的地方国企上海建工、隧道股份、安徽建工以及央企旗下保障房建设子公司中铁装配；拆整结合类城改项目需配套房屋质量检测及评估，重点推荐建工检测评估龙头国检集团、深圳瑞捷、上海建科；城改提速将显著带动地产后周期的装饰装修等相关需求，重点推荐装饰龙头亚厦股份、金螳螂。

天风证券鲍荣富等人在 9 月 24 日的研报中表示，城中村改造对业务聚焦于一二线城市的新开工端，例如设计、水泥等龙头公司，短期拉动的效果有望超预期。截至 9 月 8 日全国水泥出货率 60%，全国水泥均价 360 元 / 吨，已达中小企业盈亏线附近，向下空间有限。城中村建设有望带来较大新建增量，24 年水泥需求有望触底回升。推荐海螺水泥、华新水泥、上峰水泥，青松建化，关注中国建材、华润水泥。东吴证券还建议关注珠江股份、万科 A。