​华侨城收监管关注函：百亿预亏从何而来？

华侨城收监管关注函：百亿预亏从何而来？

中新经纬 2 月 10 日电 ( 薛宇飞 ) 深圳华侨城股份有限公司 ( 下称华侨城 ) 9 日晚公告称，收到深交所关注函，要求其就 2022 年度业绩由盈转亏、亏损主要集中在去年第四季度的原因及合理性进行说明。

2022 年前三季度，华侨城归属于上市公司股东的净利润为盈利 1.26 亿元人民币，但全年却是预亏 80 亿元 -110 亿元，变脸速度较快。华侨城在此前的业绩预告中，则列出了六大原因。

监管要求说明两点内容

据华侨城 1 月 31 日的业绩预告，预计公司 2022 年归属于上市公司股东的净利润亏损 80 亿元 -110 亿元，上年则为盈利 37.99 亿元，同比下滑 310.58% -389.54%；扣除非经常性损益后的净利润亏损 86.50 亿元 -116.50 亿元，上年为盈利 22.97 亿元，同比下滑 476.58% -607.18%。

深交所上市公司管理一部在 9 日的关注函中，要求华侨城对以下两点进行核实并作出说明。一是，华侨城 2022 年三季报显示，公司前三季度实现净利润约 1.26 亿元。业绩预告则显示，2022 年度业绩由盈转亏。深交所上市公司管理一部要求华侨城结合所处行业环境、公司经营情况等，说明业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。

二是，业绩预告显示，华侨城对房地产业务及旅游景区业务计提存货跌价准备及资产减值损失。深交所上市公司管理一部要求公司分业务板块，说明计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

深交所上市公司管理一部要求华侨城就上述问题做出书面说明，在 2023 年 2 月 16 日前将有关说明材料报送该部并对外披露，同时抄送派出机构。

利润变脸原因何在？

2022 年前三季度盈利，全年却突然巨亏，华侨城在 1 月 31 日的业绩预告中共给出 6 个原因。

华侨城称，预计归属于上市公司股东的净利润大幅下降、由盈利转为亏损的主要原因如下： ( 1 ) 受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降； ( 2 ) 为深入推动公司资源结构调整，部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，结转毛利同比下降； ( 3 ) 考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加； ( 4 ) 报告期内，旅游景区业务受疫情的冲击严重，亏损金额加大； ( 5 ) 因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产计提减值； ( 6 ) 公司转让子公司产生的投资收益同比减少。

华侨城房地产销售额已连续两年下滑。2021 年，华侨城实现合同销售面积 398.8 万平方米，较上年同期下降 13%；合同销售金额 824.7 亿元，较上年同期下降 21%。2022 年，该公司实现合同销售面积 266.5 万平方米，较上年同期下降 33%；合同销售金额 552.7 亿元，较上年同期下降 33%。

汇生国际资本总裁黄立冲对中新经纬分析说：" 当房地产公司试图以低于正常销售价格出售存货时，可能会导致销售毛利率下降。为了去存货降低销售价格时，存货成本已经结转了是不会变的，毛利率将相应下降。"

2021 年、2022 年，面对市场下行，计提存货跌价准备和资产计提减值，是很多房企利润大幅下滑的原因之一。在港股上市的融创中国，2021 年公司毛利亏损约 17.9 亿元，同比下降 103.7%。融创中国毛利的大幅下滑，就与公允价值调整及物业减值拨备有较大关系。数据显示，2021 年，该公司业务合并收益对应的收购物业评估增值调整导致毛利减少约 110.2 亿元，这部分属于公允价值调整。而年内计提的物业减值达到 310.62 亿元，是 2020 年 31.80 亿元的 9.77 倍。

一位曾在某知名房企从事财务工作的人士对中新经纬表示，根据会计相关准则要求，当市价持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望的，就可以考虑计提存货跌价准备。对于认定存货跌价，会有一个具体的标准，比如当地成交价低于公司预估价的一定比例，就可以计提。计提存货跌价并无时间限制，出现跌价就可以计提，而且，若未来市场回升，计提存货跌价的金额还可以回调。

除了地产业务，华侨城的另一个主业就是旅游业务，但可想而知，2022 年的旅游市场可谓一片惨淡。据披露，2022 年 1-12 月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客 6184.9 万人次，为上年同期的 69%。

多项指标大幅走低

不止盈利指标的变脸，根据华侨城 2022 年三季报，公司其他多个关键指标都出现了大幅下滑。

2022 年前三季度，华侨城实现营收 292.81 亿元，同比下降 40.78%；实现归属于上市公司股东的净利润 1.26 亿元，同比下降 96.31%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -2.46 亿元，同比下降 108.62%；经营活动产生的现金流量净额 -22.68 亿元，同比下降 266.30%。

三季报中，华侨城对一些指标的变动进行了解释。报告称，营业收入同比下降主要是销售不畅，结转量下降；净利润、归母净利润同比分别下降，主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大；货币资金较年初下降 31%，主要是支付应付工程款及为降低债务风险，持续减少有息负债；短期借款较年初下降 44%，主要是为降低债务风险，持续减少短期债务。

现金流方面，华侨城在去年三季报中称，经营活动现金流净额下降约 266%，主要是销售回款下降明显；投资活动现金流净额上升 68%，主要是严控对外投资，加快合作项目资金收回；筹资活动现金流净额下降 105%，主要是本期融资规模下降，陆续归还有息负债。 ( 更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn ) ( 中新经纬 APP ) ( 文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。 )

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责任编辑：罗琨

作者：王京晶